ddd55555555
18584811918
老旧酒店升级改造翻新注意什么?
发布者:酒店整装大师浏览次数:发布时间:2019-06-18
酒店年纪大了,酒店升级改造翻新成了多数业主的迫切需求,但是面对这样的酒店值不值得投资?该投多少钱?改造翻新后的酒店能否理想化盈利?纠结着每一位业主,下面道格思酒店整装大师详细为您剖析一下!
 
一、酒店改造的动机和目的
 
酒店的重新定位及改造的目的,可能每个酒店都能说出一百个理由。但是从酒店资产管理的角度认为,改造的目的只有一个——提升现金流,给予酒店重生的机会。
 
第一:不应该把对于改造的理解局限为重新装修,改造方案应始于对于酒店的定位审核甚至重新定位,市场在飞速地发展,5-8年前的设计风格和设施配备是否还能满足当下或者未来市场的需求,特别是过去的时代特点所造成的功能分区、运营流线等”缺陷“在改造期都有可能被改进,让酒店重获新生,甚至有望创造酒店的第二高峰。
 
第二:改造启动前更需要可行性研究。相对于新开发酒店这样的“白纸“项目,酒店改造的复杂性显然要高很多。建筑建构上的局限性、改造资金的支持程度、是否应该停业改造、是否要”大改“/整体改造…这些都需要从未来市场导向和现状局限性两方面,进行缜密的分析判断,为改造的方向、可行性和投资回报做好最全面的预判和准备。
 
所以,从资产管理的角度,我们建议业主确立以坪效为主要改造提升考核点的目标,从方案的市场可行性和现实可操作性两方面入手,来选择决策最佳的改造方案。
 
二、酒店改造的关键考虑点
 
在确立了目标之后,业主必须关注以下关键因素,包括财务导向,目标客户群,物业现状,管理合同和战略角度,在此基础上才能去决策最佳的改造时间点和改造计划。
 
以财务为导向:要确立改造资金的预算和来源,通过用增量现金流来进行分析,将酒店的现状和翻新改造进行对比,从而去考察出每平米的投入和产出,进行这些最为基准的调查和研究,才能更为准确地确定改造的意义是否存在。
 
目标客户群:通过一些点评网站,或者OTA去分析住店客人的点评,并且结合当下及未来可能会符合酒店定位的需求趋势,从而确立新的目标客户群。
 
物业现状:物业性质、规划指标与工程设备等的使用状况会限定酒店改造的尺度和方向,而建筑的结构决定了改造的成本和具体模式,所以要根据酒店的实际情况来具体分析。
 
管理合同:通过参考管理合同的所剩年限,对管理模式再判断,并且与管理方达成一致,是否他们愿意支持改造甚至愿意投资改造。
 
从战略角度,考虑最佳的时间点: 不仅仅要考虑酒店自身的实际情况,也要结合周围的竞争酒店的发展状况来进行判断。从自身出发,需要考虑项目酒店的资产年限,现金流状况,而参考竞争对手的设施情况,和新增酒店的开业时间,也能够使我们更好地确认酒店改造的最佳时间点。
 
三、酒店改造方案的制定
 
当然,做好了这些最基本的判断,只是一个开始。我们利用以上的关键考虑点,来帮助业主判断改造的总体方向,决定究竟是全面改造还是局部改造?停业整顿还是保持运营?根据业主的选择,我们才能接下来一步步地制定详细的改造计划。
 
第一,改造时间。通过综合考虑酒店当前的业绩水平,改造的方向和累心,向业主建议最佳的改造时间点。
 
第二,制定计划。整合项目各方,从建筑师,设计师到采购代理,与酒店管理方,各个方面的计划和方案,进行整合并且一一进行沟通确认,从而保证项目改造的一致性和可行性。
 
第三,监督执行。根据以上分析的实际情况出发,引入专业的项目管理团队进行现场督查。使得在图纸上的方案真正落实到实际中来。
 
综上所述,酒店升级改造不单单是重新装修或者局部装修这么简单。只有通过详细调研制定出的方案才能理想化盈利。

our

Case

//////

休闲文化主题酒店案例

企鹅主题酒店案例

几何时代主题酒店案例图

酒店装修(改造翻新)需要多少钱?

XML 地图 | Sitemap 地图