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改造,一个酒店的重生契机。

发布时间:2018-12-14   来源:/

对于酒店改造,成都酒店装修公司想向“业主爸爸们”大声喊出两句话!
第一:要珍惜这一重生机会。不应该把对于改造的理解局限为重新装修,改造方案应始于对于酒店的定位审核甚至重新定位,市场在飞速地发展,5-8年前的设计风格和设施配备是否还能满足当下或者未来市场的需求,特别是过去的时代特点所造成的功能分区、运营流线等”缺陷“在改造期都有可能被改进,让酒店重获新生,甚至有望创造酒店的第二高峰。
第二:改造启动前更需要可行性研究。相对于新开发酒店这样的“白纸“项目,成都酒店装修公司改造的复杂性显然要高很多。建筑建构上的局限性、改造资金的支持程度、是否应该停业改造、是否要”大改“/整体改造…这些都需要从未来市场导向和现状局限性两方面,进行缜密的分析判断,为改造的方向、可行性和投资回报做好全面的预判和准备。
所以,从资产管理的角度,我们建议业主确立以坪效为主要改造提升考核点的目标,从方案的市场可行性和现实可操作性两方面入手,来选择决策改造方案。
酒店改造的关键考虑点
在确立了目标之后,业主必须关注以下关键因素(敲黑板),包括财务导向,目标客户群,物业现状,管理合同和战略角度,在此基础上才能去决策改造时间点和改造计划。
以财务为导向:要确立改造资金的预算和来源,通过用增量现金流来进行分析,将酒店的现状和翻新改造进行对比,从而去考察出每平米的投入和产出,进行这些为基准的调查和研究,才能更为准确地确定改造的意义是否存在。
目标客户群:通过一些点评网站,或者OTA去分析住店客人的点评,并且结合当下及未来可能会符合酒店定位的需求趋势,从而确立新的目标客户群。
物业现状:物业性质、规划指标与工程设备等的使用状况会限定成都酒店装修改造的尺度和方向,而建筑的结构决定了改造的成本和具体模式,所以要根据酒店的实际情况来具体分析。
管理合同:通过参考管理合同的所剩年限,对管理模式再判断,并且与管理方达成一致,是否他们愿意支持改造甚至愿意投资改造。
从战略角度,考虑的时间点: 不仅仅要考虑酒店自身的实际情况,也要结合周围的竞争酒店的发展状况来进行判断。从自身出发,需要考虑项目酒店的资产年限,现金流状况,而参考竞争对手的设施情况,和新增酒店的开业时间,也能够使我们更好地确认成都酒店装修改造的时间点。
酒店改造方案的制定
当然,做好了这些基本的判断,只是一个开始。我们利用以上的关键考虑点,来帮助业主判断改造的总体方向,决定究竟是全面改造还是局部改造?停业整顿还是保持运营?根据业主的选择,我们才能接下来一步步地制定详细的改造计划。
第一,改造时间。通过综合考虑酒店当前的业绩水平,改造的方向和累心,向业主建议改造时间点。
第二,制定计划。整合项目各方,从建筑师,设计师到采购代理,与酒店管理方,各个方面的计划和方案,进行整合并且一一进行沟通确认,从而保证项目改造的一致性和可行性。

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